Fisco dá acesso aos senhorios a IRS de 10% mesmo arrendando a casa a uma empresa – ECO

Os senhorios podem beneficiar da redução da taxa autónoma de IRS de 25% para 10%, uma das medidas aprovadas pelo Governo de Luís Montenegro para incentivar o arrendamento a preços moderados, mesmo quando o contrato é celebrado com uma empresa. Para isso, a casa tem de ser destinada exclusivamente à habitação de uma pessoa singular concretamente identificada e a renda tem de respeitar os limites previstos na lei, segundo uma nova informação vinculativa da Autoridade Tributária (AT), publicada no Portal das Finanças.

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O Fisco confirma, assim, que a nova taxa autónoma de 10% prevista no artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF) pode ser aplicada mesmo quando a empresa é formalmente a arrendatária do imóvel. Na prática, um senhorio que reúna as condições para beneficiar deste regime deixa de pagar 25% sobre os rendimentos prediais abrangidos e passa a pagar 10%. A taxa de 25% é a taxa autónoma prevista atualmente no Código do IRS para os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional.

O caso analisado pela AT envolve um proprietário que pretende arrendar um imóvel a uma empresa unipessoal, cujo sócio-gerente vai utilizar a casa como sua habitação permanente, sendo que a renda mensal prevista não excede os limites definidos na lei, de 2.300 euros mensais.

A questão colocada ao Fisco era saber se a taxa de 10% poderia ser aplicada apesar de a empresa, e não diretamente o sócio-gerente, ser a arrendatária do imóvel, e quais as condições que deveriam constar do contrato para garantir o acesso ao benefício.

O novo regime foi criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aditou o artigo 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais. A norma estabelece uma taxa de tributação autónoma de 10% para os rendimentos prediais auferidos até 31 de dezembro de 2029, desde que os contratos se destinem exclusivamente a habitação e a renda respeite os limites legais (2.300 euros). O Governo tinha apresentado esta redução para 10% como um incentivo à colocação de imóveis no mercado de arrendamento a rendas consideradas moderadas.

O ponto central da informação vinculativa é saber se o facto de o inquilino ser uma pessoa coletiva impede que o contrato seja considerado habitacional. A AT começa por reconhecer que “sendo a habitação um uso próprio e exclusivo das pessoas singulares”, as pessoas coletivas, “pela sua própria natureza, não habitam onde quer que seja”. Por essa razão, em princípio, as empresas “carecem de capacidade para intervir num contrato de arrendamento habitacional como arrendatárias”.

Contudo, o Fisco considera que uma empresa pode celebrar um contrato de arrendamento para habitação de uma terceira pessoa. Segundo a AT, “não deverá negar-se legitimidade negocial à pessoa coletiva para outorgar contratos de arrendamento habitacional a favor de terceiro”. Isto é possível quando o imóvel se destina expressamente à ocupação por uma pessoa singular “especificamente determinada e com ela relacionada”, como um trabalhador ou um membro dos órgãos sociais. É o que sucede no caso analisado: a empresa arrenda a casa, mas é o seu sócio-gerente quem efetivamente vai residir no imóvel.

Para garantir a aplicação da taxa de 10%, a AT considera “imperativo” que o contrato deixe formalmente claro que o imóvel se destina “estritamente à habitação de uma pessoa singular predeterminada”.

Essa pessoa tem de ser identificada “nominativamente e fiscalmente” no contrato. Ou seja, não basta indicar genericamente que a casa se destina à habitação de um funcionário ou administrador: é necessário identificar concretamente quem vai ocupar o imóvel.

Proibido usar a casa para outros fins

As cláusulas contratuais devem ainda estabelecer “o destino exclusivo de arrendamento para habitação da referida pessoa singular” e incluir a “proibição expressa de sublocação, de cedência de posição contratual ou de qualquer afetação do imóvel a fins comerciais, industriais ou de serviços”.

A utilização habitacional tem de ser mantida durante todo o período do contrato. A AT alerta para “a relevância da manutenção da condição de exclusividade habitacional ao longo de toda a execução do contrato”. Isto significa que o benefício pode deixar de ser aplicável se a empresa passar a utilizar o imóvel para outros fins.

A informação vinculativa dá como exemplo “o registo ou a utilização, ainda que parcial, do imóvel como sede da sociedade ou para o exercício da sua atividade económica”. Nesse caso, verifica-se, segundo o Fisco, a “descaracterização do fim habitacional”, passando o contrato a ser considerado um arrendamento não habitacional.

A diferença na tributação é relevante. Para os rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento não habitacional, a taxa autónoma prevista no Código do IRS é de 28%, com possibilidade de opção pelo englobamento.

Mas não basta identificar o ocupante e garantir a utilização exclusivamente habitacional. A renda mensal tem também de respeitar os limites previstos na lei. O Decreto-Lei n.º 97/2026 estabelece que a renda mensal considerada moderada não pode exceder 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026. Como o salário mínimo foi fixado em 920 euros em 2026, o limite corresponde atualmente a 2.300 euros por mês. A lei prevê, contudo, que esse teto possa ser atualizado por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das Finanças e da Habitação.

Ora, o caso submetido à AT parte precisamente do pressuposto de que o valor da renda “não excederá os limites” previstos no diploma.

Há ainda obrigações acessórias que o senhorio e a empresa têm de cumprir. A AT determina que o contrato de arrendamento e as respetivas alterações sejam comunicados através da declaração modelo 2, para efeitos de Imposto do Selo.

Na conclusão, a AT estabelece de forma expressa as condições necessárias para o senhorio beneficiar da nova taxa. “Caso a pessoa singular que vier a ocupar o imóvel esteja nominalmente identificada no contrato”, caso fique contratualmente expressa “a afetação exclusiva do locado ao arrendamento para habitação” e a renda respeite o limite legal, “o locador poderá beneficiar da taxa de tributação autónoma de 10%”, prevista no artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Assim, o facto de uma empresa ser a arrendatária formal do imóvel não impede, por si só, o acesso do senhorio à taxa de 10%. O benefício exige, contudo, que a casa seja efetivamente destinada à habitação de uma pessoa singular previamente identificada, que essa utilização seja exclusiva e que a renda cumpra os limites legais.

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