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21/07/2026
As obras de reabilitação e remodelação de imóveis ficam excluídas do novo regime de restituição parcial do IVA na construção de habitação própria e permanente. O esclarecimento é feito pela Autoridade Tributária (AT), que veio detalhar as regras de aplicação do benefício fiscal criado pelo Governo, precisando que apenas as empreitadas de construção de novos imóveis, ou as construções precedidas de demolição integral, podem beneficiar da devolução parcial do imposto.
As instruções constam de um ofício-circulado publicado esta quarta-feira, no portal das Finanças, no qual a administração fiscal clarifica o âmbito de aplicação do regime criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, que prevê a restituição da diferença entre o IVA pago à taxa normal de 23% e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida de 6% nas empreitadas de construção destinadas a habitação própria e permanente.
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O diploma legal já previa a restituição parcial do imposto, mas o ofício-circulado vem agora responder a várias dúvidas práticas sobre as despesas abrangidas e as situações de exclusão, deixando claro que “ficam excluídas deste regime de restituição as empreitadas de reabilitação ou remodelação de imóveis, considerando-se como tal qualquer empreitada que incida sobre imóvel previamente edificado e que não seja objeto de demolição total”.
Isto significa que um proprietário que realize obras de renovação, ampliação ou remodelação de uma casa já existente não poderá beneficiar da devolução parcial do IVA, mesmo que o imóvel seja destinado a habitação própria e permanente. Em contrapartida, se o edifício existente for integralmente demolido e for construída uma nova habitação, a operação já poderá enquadrar-se no regime, desde que cumpra os restantes requisitos legais.
A própria AT ilustra esta situação com um exemplo em que um contribuinte adquire um imóvel degradado por 60 mil euros, suporta 15 mil euros em custos de demolição e investe 400 mil euros na construção de uma nova moradia. Neste caso, o custo da demolição é considerado para efeitos do cálculo do limite máximo de acesso ao benefício, permitindo que a nova construção possa beneficiar da restituição parcial do IVA.
Compra de materiais também não dá direito ao reembolso
Outro dos esclarecimentos prestados pela administração tributária prende-se com as despesas elegíveis. Apenas o IVA suportado nos serviços de empreitada pode ser restituído, ficando de fora a compra isolada de materiais de construção, mesmo quando estes sejam posteriormente incorporados na obra pelo empreiteiro. Também a aquisição de bens ou serviços que não integrem diretamente uma empreitada está excluída da restituição.
Ainda assim, a AT sublinha que essas despesas continuam a ser relevantes para outro efeito: entram no cálculo do custo total da construção utilizado para verificar se o imóvel respeita o limite máximo de acesso ao regime. Entre esses custos contam-se, por exemplo, materiais adquiridos diretamente pelo proprietário, equipamentos fixos ou outros elementos que fiquem incorporados permanentemente no imóvel.
Em sentido inverso, ficam igualmente abrangidos pelo cálculo do custo total todos os contratos de empreitada, independentemente do regime de IVA do empreiteiro ou da taxa aplicada, bem como outras despesas associadas à construção. Contudo, apenas o IVA liquidado sobre os serviços de empreitada poderá ser objeto de restituição.
Imóvel não pode ultrapassar os 660.982 euros
O ofício-circulado recorda que apenas podem beneficiar do regime pessoas singulares que não atuem no âmbito de uma atividade empresarial ou profissional e que construam um imóvel destinado à sua habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal.
Além disso, o imóvel tem de respeitar o limite do chamado “preço moderado”. Para esse efeito, a AT determina que deve ser considerado o valor patrimonial tributário (VPT) ou, se este for inferior, o valor de aquisição do terreno acrescido de todos os custos de construção, excluindo o IVA. O valor de referência não pode ultrapassar os 660.982 euros.
Quando o terreno tenha sido adquirido por doação, o valor considerado será o que serviu de base à liquidação do Imposto do Selo. Nos casos de demolição integral, ao valor de aquisição do imóvel acrescem igualmente todos os custos suportados com a demolição e remoção de entulhos. Em contrapartida, impostos como o IMT ou o Imposto do Selo pagos na compra do terreno ficam excluídos deste cálculo.
Para manter o direito ao benefício, a habitação deve ser afeta à residência própria e permanente no prazo de seis meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização e permanecer com essa afetação durante, pelo menos, 12 meses. Caso o imóvel seja colocado em arrendamento antes desse prazo, ou deixe de reunir qualquer dos restantes requisitos, a AT poderá exigir a devolução do benefício durante os quatro anos seguintes.
Um dos exemplos apresentados é o de um proprietário que, após receber o reembolso, coloca o imóvel no mercado de arrendamento antes de completar os 12 meses de utilização como habitação própria e permanente. Nessa situação, o Fisco procede à liquidação adicional do montante restituído, acrescido dos respetivos juros compensatórios.
Pedido é feito exclusivamente no Portal das Finanças
O pedido de restituição terá de ser apresentado exclusivamente por via eletrónica, através da aplicação “Restituições Outros Regimes IVA”, disponível no Portal das Finanças. O contribuinte dispõe de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização do imóvel para apresentar o requerimento. Para os imóveis cuja documentação tenha sido emitida no primeiro semestre de 2026, os pedidos apenas poderão começar a ser submetidos a partir de 1 de outubro deste ano, iniciando-se nessa data a contagem do prazo.
O processo deve incluir, entre outros elementos, os contratos de empreitada celebrados por escrito, o título de utilização do imóvel, comprovativos do valor do terreno, identificação dos comproprietários, quando existam, e todas as faturas relativas aos custos da construção, incluindo as despesas que, apesar de não serem elegíveis para restituição, relevam para o cálculo do limite do preço moderado.
O montante a devolver corresponde à diferença entre o IVA efetivamente suportado à taxa de 23% e aquele que seria devido caso tivesse sido aplicada a taxa reduzida de 6% sobre os serviços elegíveis. O pagamento será efetuado pela Autoridade Tributária, por transferência bancária, no prazo máximo de 150 dias após a apresentação de um pedido devidamente instruído.
