Fisco trava isenção de mais-valias em IRS a quem trabalha a partir de casa

Os contribuintes que utilizem a sua habitação própria e permanente também como local de trabalho podem perder o direito à isenção das mais-valias obtidas em IRS com a venda da casa, mesmo que reinvistam o dinheiro na compra de outra habitação própria e permanente. O esclarecimento é dado pela Autoridade Tributária (AT) numa informação vinculativa, na qual conclui que basta uma parte do imóvel estar afeta a uma atividade profissional para deixar de estar preenchido um dos requisitos exigidos pela lei para beneficiar da isenção. Porém, esta interpretação é contestada por fiscalistas, que consideram que a AT está a acrescentar uma exigência que não resulta da lei.

O entendimento surge na sequência de um pedido apresentado por um advogado, atualmente reformado, que exerce atividade e reside no mesmo imóvel desde 2019. O contribuinte explicou à administração fiscal que a fração lhe foi atribuída na sequência das partilhas do divórcio e que, desde então, tem simultaneamente o domicílio fiscal naquela morada e utiliza parte da casa para o exercício da advocacia. Referiu ainda que o imóvel tinha inicialmente a afetação de “serviços”, mas que em 2026 passou a estar registado na Conservatória do Registo Predial como “habitação”, embora essa alteração ainda não tivesse sido refletida nos registos da AT.

A questão colocada ao Fisco era simples: tendo o domicílio fiscal na fração há mais de seis anos, poderia considerar cumprido o requisito legal que exige que o imóvel tenha sido destinado a habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda, permitindo-lhe beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias caso reinvestisse o valor obtido na compra de outra casa? A resposta da Autoridade Tributária foi negativa.

Na fundamentação, a administração fiscal começa por recordar o regime previsto no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, que permite excluir de tributação as mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente, desde que o produto da venda seja reinvestido numa nova habitação com o mesmo destino e sejam cumpridas cumulativamente vários requisitos legais.

Entre essas condições encontra-se a obrigação de o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para adquirir o imóvel vendido, ser reinvestido na compra de outro imóvel, de um terreno para construção ou em obras de ampliação ou melhoramento de outro imóvel, “exclusivamente com o mesmo destino”. O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, sendo ainda obrigatório que o contribuinte manifeste essa intenção na declaração de IRS relativa ao ano da alienação.

A lei determina igualmente que o imóvel vendido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar durante os 12 meses anteriores à transmissão, requisito que deve ser comprovado através do domicílio fiscal.

Além disso, lembra a administração tributária, se o reinvestimento for efetuado na aquisição de outro imóvel, este também terá de ser afeto à habitação própria e permanente do contribuinte até 12 meses após a compra, sob pena de perder igualmente o benefício fiscal.

Na informação vinculativa, a Autoridade Tributária dedica uma parte significativa da fundamentação a esclarecer o conceito de habitação própria e permanente.

Segundo o Fisco, residência permanente corresponde ao local “onde se tem centrada a vida doméstica com estabilidade e por forma duradoura”, onde o contribuinte “pernoita, toma as refeições, recebe familiares e amigos” e onde constituiu “o lar com todo o ritual e laços que lhe estão associados”. Acrescenta ainda que a habitualidade, a estabilidade e o facto de o imóvel constituir “o centro da organização da vida doméstica” são elementos indispensáveis para preencher este conceito.

Utilização parcial para atividade profissional faz cair a isenção

Contudo, a administração fiscal entende que isso, por si só, não basta. No caso concreto, o elemento decisivo foi a circunstância de parte da fração continuar a ser utilizada para o exercício da atividade de advogado.

Segundo a Autoridade Tributária, “estando uma parte do imóvel afeto ao exercício da atividade de advogado, significa que o imóvel em causa não está exclusivamente afeto à sua habitação própria e permanente, em virtude de existir uma afetação, embora parcial, à referida atividade”.

Por essa razão, conclui que, “não estando exclusivamente afeto à sua habitação própria e permanente, não se verifica um dos pressupostos legais”, pelo que o contribuinte “não poderá beneficiar da exclusão tributária prevista no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS”.

Ou seja, para a administração fiscal, não basta que a casa seja a residência habitual do proprietário nem que aí esteja registado o domicílio fiscal durante vários anos. Sempre que exista uma utilização, ainda que parcial, para o exercício de uma atividade económica, deixa de estar preenchido o requisito da afetação exclusiva à habitação própria e permanente exigido pela lei.

Na conclusão da informação vinculativa, o Fisco reafirma que “estando uma parte do imóvel a ser utilizada para uma atividade de prestação de serviços”, o imóvel deixa de estar exclusivamente destinado à habitação própria e permanente. Consequentemente, o contribuinte perde o direito à exclusão de tributação das mais-valias e “o ganho obtido com a alienação do referido imóvel” fica sujeito “às regras gerais de tributação em sede de IRS”.

Fiscalista acusa Fisco de acrescentar uma condição que a lei não prevê

Para Luís Leon, fiscalista e cofundador da consultora Ilya, a interpretação agora adotada pela Autoridade Tributária vai além do que está previsto na lei. “A posição agora assumida pela Autoridade Tributária parece introduzir uma exigência que não resulta da letra da lei: a de que o imóvel tenha de ser utilizado exclusivamente como habitação própria e permanente para que o contribuinte possa beneficiar da exclusão de tributação da mais-valia por reinvestimento”, afirma ao ECO.

O especialista sustenta que o Código do IRS exige apenas que o imóvel seja destinado à habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar, mas “não determina que nenhuma parte da habitação possa ser utilizada para o exercício de uma atividade profissional, para teletrabalho, para receber ocasionalmente clientes ou para servir de sede a uma empresa”.

Na sua perspetiva, a interpretação da administração tributária poderá ter impacto num universo alargado de contribuintes, sobretudo depois da generalização do teletrabalho e do aumento do número de profissionais independentes que exercem atividade a partir da própria residência.

“Esta interpretação pode ter consequências especialmente gravosas para trabalhadores independentes, pequenos empresários e profissionais com menores recursos, que frequentemente exercem parte da sua atividade a partir da própria residência”, alerta Luís Leon. “Não é razoável que a utilização de um quarto como escritório ou espaço de trabalho possa descaracterizar toda a habitação e determinar a tributação da mais-valia obtida na sua venda”, acrescenta.

O fiscalista considera ainda que esta leitura da lei cria uma diferença de tratamento injustificada entre contribuintes. “Além de não encontrar, aparentemente, suporte claro no texto legal, esta posição cria uma desigualdade evidente entre quem dispõe de instalações profissionais autónomas e quem, por razões económicas ou pela própria natureza da atividade, trabalha a partir de casa”, defende.

Perante este entendimento da Autoridade Tributária, Luís Leon entende que o regime deve ser clarificado. “É fundamental que esta interpretação seja revista ou, em alternativa, que o legislador esclareça expressamente o regime. Uma alteração desta dimensão não pode resultar de uma leitura administrativa que acrescenta à lei uma condição que o legislador não estabeleceu”, conclui.

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