Entidade Contabilística Estado
10/07/2026OE 2023 e contabilistas certificados
10/07/2026O novo regime pode representar uma poupança fiscal significativa para alguns particulares mas há alguns pontos por clarificar e é necessário um acompanhamento próximo.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, veio introduzir um conjunto de medidas de incentivo ao setor habitacional, entre as quais se destaca um novo regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado em determinadas empreitadas de construção de habitação própria e permanente.
Trata-se de uma novidade legislativa relevante para quem está a construir a sua própria casa. Contudo, importa ter presente que este é um regime muito recente, cuja aplicação prática ainda poderá vir a ser objeto de esclarecimentos por parte da Autoridade Tributária. Acresce que a funcionalidade para apresentação do pedido de restituição no Portal das Finanças ainda não se encontra disponível.
O regime destina-se exclusivamente a pessoas singulares que contratem empreitadas de construção para a sua habitação própria e permanente, fora do âmbito de qualquer atividade empresarial ou profissional. As empreitadas de reabilitação ficam excluídas deste benefício.
Além disso, apenas podem beneficiar da restituição do IVA os imóveis cujo valor patrimonial tributário ou, se superior, o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção (sem IVA) não ultrapasse os 660.982 euros.
Outro requisito relevante prende-se com a utilização do imóvel. O imóvel deve ser afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a emissão da documentação relativa ao início da utilização, devendo essa afetação manter-se durante, pelo menos, doze meses, salvo em situações excecionais previstas na lei, como alterações na composição do agregado familiar.
Também a natureza das despesas elegíveis merece especial atenção. A restituição incide apenas sobre o IVA suportado nas empreitadas de construção, constante de faturas emitidas à taxa normal de IVA e devidamente comunicadas ao e-Fatura. A simples aquisição de materiais de construção pelo proprietário não beneficia deste regime, ainda que esses materiais sejam posteriormente incorporados na obra.
O montante a restituir corresponde à diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida de IVA aplicada aos serviços elegíveis.
As condições temporais de acesso ao regime poderão revelar-se particularmente limitativas. Embora produza efeitos a partir de 1 de julho de 2026, abrange empreitadas cuja exigibilidade do IVA ocorra entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2032 e que resultem de operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental tenha sido desencadeada entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
Este último requisito poderá excluir diversas situações. Se, por exemplo, o pedido de licenciamento, a comunicação prévia ou outro ato que constitua a iniciativa procedimental tiver ocorrido antes de 25 de setembro de 2025, tudo indica que a construção ficará fora do âmbito do regime, mesmo que as faturas da empreitada sejam emitidas posteriormente.
Quando o mecanismo estiver disponível, o pedido de restituição deverá ser apresentado no Portal das Finanças, acompanhado da documentação legalmente exigida, incluindo o contrato de empreitada, o título de utilização, os comprovativos do valor do terreno e das despesas de construção. Os pedidos de restituição do IVA, relativos aos três primeiros trimestres de 2026, são entregues a partir de 1 de outubro de 2026, contando-se o prazo de 12 meses desde essa data.
Em suma, apesar de o novo regime poder representar uma poupança fiscal significativa para alguns particulares, os requisitos de acesso são exigentes e podem limitar substancialmente o universo de beneficiários. Ainda assim, todos os que estejam a iniciar ou a executar obras de autoconstrução devem acompanhar atentamente a evolução deste regime. A publicação da regulamentação em falta e dos esclarecimentos administrativos será determinante para confirmar o alcance efetivo do benefício e a forma como a Autoridade Tributária irá interpretar as diversas situações que poderão surgir na prática.
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