Casa vendida em 2025 fica de fora da nova isenção de mais-valias em IRS – ECO

O Fisco veio confirmar que as mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente em 2025 não podem beneficiar do novo regime de isenção de tributação, em sede de IRS, criado para quem reinveste o valor da venda na compra de um imóvel destinado ao arrendamento habitacional, porque a transmissão ocorreu em 2025, “isto é, fora do intervalo temporal legalmente definido” na lei, entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, segundo uma nova informação vinculativa publicada no Portal das Finanças.

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Em causa está um contribuinte que vendeu a sua habitação própria e permanente em 2025 e, ainda nesse ano, reinvestiu parte do montante obtido na aquisição de uma nova habitação. O valor remanescente pretendia ser aplicado, durante 2026, na compra de um apartamento destinado ao “mercado de arrendamento habitacional a custos acessíveis (renda moderada)”. O contribuinte questionou a AT sobre a possibilidade aplicar o reinvestimento na aquisição de um imóvel para arrendamento e, dessa forma, beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias.

A questão surge na sequência da criação de um novo regime fiscal. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou, através de alterações ao Código do IRS, “um novo regime de exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias de imóveis destinados à habitação, quando o respetivo valor de realização é reinvestido na aquisição da propriedade de imóvel destinado ao arrendamento”.

O novo n.º 7 do artigo 10.º do Código do IRS determina que podem ser excluídos de tributação determinados ganhos quando, cumulativamente, sejam cumpridas várias condições. Uma delas é que “o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido” na compra de outros imóveis situados em Portugal e “destinados ao arrendamento para habitação” dentro dos limites de renda previstos na lei, que, neste momento, está nos 2.300 euros mensais, a chamada “renda moderada”.

A lei estabelece ainda uma janela temporal relativamente ampla para esse reinvestimento: deve ser efetuado “entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização”. O contribuinte tem também de declarar a intenção de reinvestir, mesmo que apenas parcialmente, na declaração de IRS referente ao ano da venda.

Há, contudo, outras exigências para manter o benefício fiscal. A AT recorda que não há lugar à exclusão de tributação, designadamente, quando não seja celebrado um contrato de arrendamento habitacional com uma renda dentro dos limites legais “nos seis meses contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior”, salvo impedimento justificado.

Além disso, o imóvel adquirido através do reinvestimento tem de permanecer no mercado de arrendamento durante um período mínimo, “durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos”.

Durante esses cinco anos, também não pode ser ultrapassado o limite máximo de renda previsto na lei e o imóvel não pode ser alienado. O Código do IRS prevê expressamente que o benefício deixa de se aplicar quando o imóvel seja arrendado acima dos limites legais ou “seja alienado, a título oneroso ou gratuito, no prazo de cinco anos”.

No caso analisado pela AT, porém, o problema está na data da venda da casa. A administração tributária recorda que, nos termos do Código do IRS, “os ganhos consideram-se obtidos […] no momento da transmissão onerosa dos direitos reais sobre os bens imóveis”. Ou seja, para determinar se o novo regime pode ser aplicado, é relevante a data em que ocorreu a venda da habitação própria e permanente, e não a data em que o contribuinte concretiza posteriormente o reinvestimento.

É precisamente por essa razão que a AT rejeita a aplicação do novo regime ao caso em análise. O Decreto-Lei n.º 97/2026 estabelece que as alterações ao Código do IRS “produzem efeitos a partir de 1 de janeiro de 2026” e determina expressamente que os novos números 7 a 9 do artigo 10.º “aplica[m]-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029”.

Como a transmissão ocorreu em 2025, a AT conclui que o facto tributário aconteceu antes de o novo regime produzir efeitos. “A alienação de um imóvel pelo requerente no ano de 2025 não é suscetível de beneficiar do regime previsto nos nºs 7 a 9 do artigo 10.º do CIRS”, escreve a administração tributária, acrescentando que o facto tributário ocorreu “em momento anterior à produção de efeitos do referido regime”.

Assim, e por ter vendido a casa em 2025, o contribuinte não pode aproveitar a nova regra através de um reinvestimento realizado em 2026. “Atendendo a que a transmissão ocorreu em 2025, isto é, fora do intervalo temporal legalmente definido”, a AT conclui que o ganho “não reúne os requisitos necessários para beneficiar do referido regime específico de exclusão de tributação”.

A informação vinculativa deixa ainda claro que o benefício pode ser apenas parcial quando também o reinvestimento seja parcial. Nessa situação, a exclusão de tributação corresponde apenas “à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido”, desde que estejam cumpridas as restantes condições previstas no Código do IRS.

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